ליקויי בניה – דע את זכויותיך - רוכש וקבלן

חרף השתכללות ענף הבנייה, תופעת ליקויי בנייה בישראל עדיין רחבת היקף, ומדי שנה מוגשות אינספור תביעות כנגד קבלנים בגין ליקויי בנייה, בהיקפים כספיים לא מבוטלים. המדובר בתביעות ליקויי בניה המוגשות בגין ליקויי בניה שונים שהתגלו בנכס ואשר משלבות הן סוגיות משפטיות והן היבטים הנדסיים ותכנוניים. ככלל, ליקויי בנייה, במקרה הטוב, מביאים לתוצאה אשר אינה משביעת רצון ואשר אינה מניחה את הדעת, ובמקרה הגרוע ליקויי בניה, מהווים סכנה בטיחותית ממשית. מצד אחד, ניצבים דיירים מאוכזבים אשר ליקויי בניה מפריעים לשגרת חייהם ואף מסכנים את ביטחונם, ומן הצד השני, מצויים קבלנים רבים אשר לעיתים ניצבים אל מול תופעת תביעות פיצוי של ליקויי בניה שחלקן מנופחות. 

בדיוק בשביל האיזון בין השניים, הצורך בעו״ד מומחה בתחום ליקויי בנייה הוא ברור מתמיד. על פי רוב, חוק המכר (דירות), התשל"ג- 1973 הוא החוק המרכזי אשר עומד במרכזן של תביעות ליקויי בניה, והמגדיר את מערכת היחסים הנורמטבית בין הקבלן לרוכש הדירה. סעיף 4 לחוק המכר (דירות) עוסק במושג "אי התאמה" שמשמעו "ליקוי בנייה", וקובע כי על דירה להימכר כאשר היא זהה למפרט, לתקנים הרשמיים ולתקנות הבנייה. החוק אף קובע שתי תקופות עיקריות, שתפקידן הוא להגן על רוכש הדירה בכל הנוגע לליקויי בנייה - אלו הן תקופת הבדק ותקופת האחריות.

ליקויי בניה ותקופת הבדק

תקופת הבדק מתחילה מעת מסירת הדירה לקונה והיא כוללת טווחי זמן שונים לטיפול בליקויי בניה שונים על פי סיווגם. במידה וליקוי בנייה התגלה במהלך תקופת הבדק, קובע החוק חזקה עליו שהוא נגרם כתוצאה מעבודה קבלנית לקויה. דהיינו, בתקופת הבדק נטל הראיה הוא על הקבלן להוכיח כי ליקויי בניה נגרם כתוצאה ממעשי הדיירים ולא מעבודה של הקבלן. 

באשר לטווחי הזמן של ליקויי בניה בתקופת הבדק - אלו נעים משנה ועד שבע שנים, כפי שטווחים אלה מפורטים בתוספת לחוק המכר בהתאם לסוג ליקויי בניה, כגון: ליקויי בניה במוצרי נגרות ומסגרות, ליקויי בניה בריצוף, ליקויי בניה בחיפוי פנים, ליקויי בניה וכשלים ו/או נזילות במערכות צנרת של מים, ביוב, דלוחין, הסקה ומרזבים, ליקויי בניה באיטום מבנה כולל בקירות, ליקויי בניה בגגות, ליקויי בניה בתקרות, חללים תת קרקעיים ואף ליקויי בניה בגגות קלים עם סיכוך ועוד ועוד סוגי שונים של ליקויי בניה.

ליקויי בניה ותקופת האחריות

תקופת האחריות היא תקופה בת 3 שנים, מעבר לתקופות המנויות בתוספת באשר לתקופות הבדק. כך למשל, אם על ליקוי בנייה מסוים חלה תקופת בדק של שנתיים, תקופת האחריות לגבי אותו ליקויי בניה מאריכה את גבול תקופת האחריות לטווח של חמש שנים. ההבדל בין תקופת האחריות לתקופת הבדק טמון בנטל ההוכחה לגבי האשם בליקויי הבניה. בעוד שבתקופת הבדק קיימת חזקה שהאשמה היא של הקבלן, הרי שבתקופת האחריות הקונה הוא זה שצריך להוכיח שמדובר בליקוי בניה באשמת הקבלן ולא בשל מעשה או מחדל מצדו של הקונה.

ליקויי בניה ואי התאמה יסודית

בנוסף לתקופת הבדק ולתקופת האחריות, תקופת תיקונים נוספת קבועה בסעיף 4(4) לחוק המכר, לפיה אם התגלה ליקוי בנייה המהווה "אי התאמה יסודית", אזי שתקופת הבדק (נטל ההוכחה על הקבלן) נמשכת עד 20 שנה ממועד מסירת הדירה. וכיצד מוגדרת "אי התאמה יסודית"- זו מוגדרת בחוק כ"אי התאמה בחלקי הבניין הנושאים ומעבירים עומסים מכל סוג לקרקע הנושאת את הבניין והנוגעת להבטחת יציבותו ובטיחותו". רוצה לומר, הבניין מסוכן למגורים. ליקוי בנייה חמור כזה, מטבע הדברים, מצדיק הטלת אחריות על הקבלן, וזאת על אף שהתגלה לאחר שנים רבות ממסירת הדירה.

תביעות בגין ליקויי בניה

ברי, אפוא, כי נזקים מסוג זה מקימים עילת תביעה - עילות אותן יש לתרגם למהלך משפטי אשר אמור להביא לידי השלמת ו\או ביצוע המלאכה עד תום, תיקון המחדלים ו/או לתשלום פיצוי כספי לנפגעים ממחדלים אלה. ליקויים בבניה שקולים להפרת התחייבות חוזית של הקבלן, דבר שמקים לנפגעים הזכות לתבוע את אלה שאחראים לקרות הנזק, ובכלל זאת – היזם, הקבלן, האדריכל, המפקח, הבנק המלווה ועוד ועוד.

למרבה הצער, קבלנים רבים מסתמכים על כך שהדייר לא יתבע את הנזק שנגרם לו עקב אותה עבודה רשלנית, ועל כן, הם אינם מבצעים את הנדרש מהם לשביעות רצון הדיירים ו\או בהתאם להוראות החוק, וחלקם פשוט גורר רגליים ונוקט סחבת על מנת לדחות את הקץ וחלוף תקופות הבדק והאחריות.

לא ליקויי בניה בלבד

אמנם תביעה בגין ליקויי בנייה מבוססת ברובה על אי התאמות בנכס, אך יש להדגיש כי התביעות הללו אינן עוסקות אך ורק בליקויי בנייה בלבד. שכן, תביעות המוגשות כנגד קבלנים בגין ליקויי בנייה כוללות גם ראשי נזק נוספים כגון: פיצוי בגין ירידת ערך, פיצוי בשל ליקויי בנייה אשר לא ניתן לתקנם, פיצוי בשל איחור מסירה, עגמת נפש בגין הפרת הסכם, פיצוי בעבור שכר דירה לדיור חלופי ועוד.

אם כך, מה עושים עם ליקויי בניה?

כאשר מתגלים בנכס ליקויי בנייה, מלבד עוגמת נפש קשה, נגרם גם נזק כלכלי לרוכשים, אשר עלול לגרום גם לירידת ערך של הנכס. על כן, פנייה לעורך דין מומחה בתחום ליקויי הבנייה, תסייע לדיירים לחסוך זמן ומשאבים, ולקבל את המגיע להם בדין ! עו״ד מומחה בתחום ליקויי הבנייה יוודא, כי ההליך המשפטי ינוהל באופן השומר על מלוא זכויות הדיירים, כי ליקויי הבנייה יתוקנו בהקדם או לחילופין, כי בבוא העת הדיירים יפוצו בהתאם.

גם לקבלנים יש אוזן קשבת בעניין ליקויי בניה

באשר לתביעות בגין ליקויי בנייה, יש הטוענים כי הבעיה אינה טמונה אך ורק רק באיכות הבנייה, אלא בנורמה התנהגותית הגורמת לריבוי של תביעות שאינן מוצדקות ובסכומי כסף חסרי ביסוס. משכך, יש להבין כי גם לקבלנים מומלץ להיוועץ עם עורך דין המתמחה בליקויי בנייה, אשר יסייע להם במזעור נזקי התביעה ככל שניתן, או אפילו יביא לביטולם.

ליקויי בניה - לסיכום

עורך דין הבקיא בסוגיות ליקויי בניה, הוא הדרוש לכם לשם ניהול ענייניכם המשפטיים באופן מיטבי ומוצלח. עו"ד רפאל נבון הוא עורך דין מנוסה ובעל ידע רב בתחום ליקויי הבניה, ומעודכן בכל חידושי החקיקה והפסיקות הנוגעות לתחום זה. עו"ד רפאל נבון ייצג ומייצג הן קבלנים והן רוכשי דירות, ועל כן מכיר היטב את שני צדי המתרס. במסגרת טיפולו המשפטי בנושא ליקויי בניה עורך דין רפאל נבון עובד בשיתוף פעולה הדוק עם חברות בדק בית, מהנדסי בנין, שמאים ומומחים נוספים בתחום ליקויי בניה, הכול במטרה ליתן מענה מקיף ומשולב, לשם השגת הפתרונות המשפטיים הנכונים והמיטיבים ללקוחות. מקצועיותו של עו"ד רפאל נבון הובילה את לקוחות המשרד להישגים משמעותיים. מוניטין זה של מצוינות בתחום תביעות ליקויי הבניה, נצבר כתוצאה מניהול מוקפד ואיכותי של תיקים, ושמירה על סטנדרטים גבוהים ביותר של שירות. 

אם אתם זקוקים לליווי ו\או ייעוץ משפטי בתחום ליקויי הבניה – פנו למשרדנו בהקדם, ונשמח לסייע ולהעניק לכם סיוע משפטי מקצועי.