פירוק שיתוף במקרקעין

פירוק שיתוף במקרקעין נדרש במצבים בהם קיימים מספר בעלים משותפים לגבי אותו נכס מקרקעין, וכאשר לפחות אחד מהם מעוניין לפרק את השיתוף בבעלות. יכולות להיות סיבות שונות לרצון לפרק את השיתוף. למשל, כאשר אחד מהבעלים מעוניין למכור את הנכס בעוד יתר הבעלים אינם מעוניינים בכך. או כאשר מתעוררים מחלוקות בין הבעלים, בין באופן אישי, ובין לגבי אופן ניהול הנכס, ועוד. דוגמא נפוצה לפירוק שיתוף במקרקעין הינה במקרה של גירושין בין שני בני זוג שהינם הבעלים של דירת המגורים המשותפת לשניהם.

מגבלות על פירוק שיתוף
עקרונית, כל שותף במקרקעין זכאי לדרוש את פירוק השיתוף, אלא אם בין הצדדים קיים הסכם מפורש, אשר שולל או מגביל את הזכות לדרוש את פירוק השיתוף. עם זאת, תנאי שכזה לא יחול בשני מקרים: 
1. אם אותו התנאי שולל או מגביל את הזכות לדרוש את פירוק השיתוף לתקופה של מעל 3 שנים, רשאי כל שותף לפנות לבית המשפט בבקשה שיורה על פירוק השיתוף כעבור 3 שנים, למרות התנאי הנ"ל. בית המשפט ייעתר לבקשה אם הדבר ייראה לו צודק בנסיבות העניין. 
2. אם אחד השותפים הקים מחוברים במקרקעין, מבלי שהיה זכאי לכך על פי הדין או הסכם שיתוף, רשאי כל שותף אחר לדרוש את פירוק השיתוף לפי החוק, למרות כל הגבלה בהסכם השיתוף (סעיף 46 לחוק המקרקעין). 
פירוק השיתוף יכול להיעשות במסגרת הסכם בין הצדדים, או על פי צו של בית המשפט, במידה ואין הסכמה לכך בקרב כל השותפים. אולם, בית המשפט לא ייעתר לבקשת פירוק שיתוף במידה והסתבר שהיא הוגשה על מנת להפעיל לחץ לא הוגן על יתר השותפים.  
במידה ופירוק השיתוף נעשה במסגרת הסכם בין הצדדים, וההסכם קובע שיש לבצע חלוקה בעין של נכס המקרקעין, יש להגיש את ההסכם לקבלת אישור המפקח על רישום המקרקעין. על המפקח לאשר שהחלוקה בעין של המקרקעין תואמת את הוראות חוק התכנון והבניה וכל חוק רלוונטי אחר.

מה עושים כשאין הסכמה?
במידה ולא ניתן לקבל את הסכמת כל השותפים לפירוק השיתוף, ניתן להגיש תביעה לפירוק השיתוף בפני בית המשפט, על מנת לקבל ממנו צו שיורה על הפירוק. הסמכות העניינית של בית המשפט תיקבע לפי מצב הרישום של הנכס ושוויו.  
בית המשפט רשאי להורות על פירוק השיתוף במקרקעין במספר דרכים שונות. באופן כללי, בית המשפט נותן עדיפות, ככל הניתן, לפירוק השיתוף באמצעות חלוקה בעין של הנכס (סעיף 39 לחוק המקרקעין). כלומר, חלוקה פיזית של הנכס לחלקים שונים בין השותפים. במידה ולא ניתן לחלק את הנכס באופן שווה בשווה בין כל השותפים, ניתן גם להורות על חלוקה בעין בצירוף ביצוע תשלומי איזון בין השותפים, וזאת במידה והדבר נראה לבית המשפט יעיל וצודק בנסיבות העניין. 
בהעדר אפשרות לחלוקה בעין, הדרך לחלוקה היא באמצעות מכירת הנכס וחלוקת התמורה עבור הנכס בין השותפים, בהתאם לחלקיהם במקרקעין.
כך לדוגמא, כאשר מדובר בדירת מגורים, לא ניתן לחלק אותה פיזית, ולכן הדרך לפרק את השיתוף בדירה היא באמצעות מכירתה וחלוקת התמורה.   

פירוק על דרך רישום בית משותף
דרך פירוק נוספת, אם כי נדירה יחסית היא במצב שבו עיקר המקרקעין ראוי להירשם כבית משותף, ניתן להורות על פירוק השיתוף באמצעות רישום הנכס כבית משותף, תוך הקצבת דירות לשותפים לפי חלקיהם, וזאת לאחר קבלת חוות דעת מטעם המפקח על המקרקעין. במידה והדבר אפשרי רק אם ישולמו תשלומי איזון בין השותפים, רשאי בית המשפט רשאי לחייבם בתשלומים כאלה, אם הדבר נראה לו יעיל וצודק בנסיבות העניין.  

אם אתם זקוקים לליווי ו\או ייעוץ משפטי בתחום המקרקעין
פנו למשרדנו בהקדם, ונשמח לסייע ולהעניק לכם סיוע משפטי.