איחור קבלן במסירת דירה

במציאות של ימינו, למרבה הצער, לא פעם אנו נתקלים במצבים בהם הקבלן מאחר למסור את הדירה במועדים להם הוא התחייב במסגרת חוזה המכירה. ככל שהאיחור במסירה הולך ומתארך, כך גם הנזק שצפוי לקונים הולך וגדל, מעבר לעוגמת הנפש ואי הוודאות שנגרמת במצב כזה. זאת במיוחד במקרה בו הקונים שוכרים דירה. במצב זה עליהם להמשיך ולממן את עלויות שכירות הדירה עד למועד קבלת הדירה שהם רכשו, וזאת בנוסף למימון עלויות רכישת הדירה, המשכנתא, ועוד.

בעקבות פרשת קריסת חברת הבניה חפציבה הידועה לשמצה, החליטה מדינת ישראל לשנות את החוק בעניין. עד למועד זה, נהגו חלק מהקבלנים לפצות את הקונים באופן בלתי הוגן, אשר היה רחוק מלשקף את העלויות בפועל של הנזקים שנגרמו להם עקב באיחור במסירה. 

מה אומר החוק החדש?
בתיקון שהכניס המחוקק לחוק המכר (דירות) קבע המחוקק כללים ברורים ומפורשים, אשר הקבלנים לא יכולים להתנות עליהם או לשנות אותם בחוזה המכר של הדירה. נקבע בחוק, כי במידה והקבלן איחר למסור לקונה את הדירה איחור העולה על 60 יום, עליו לשלם לקונה פיצויים ללא הוכחת נזק בגין כל חודש איחור או חלק ממנו. סכום הפיצויים ייקבע לפי הסכום הגבוה מבין שני הסכומים הבאים: סכום הפיצויים שנקבע בחוזה המכר שבין הקבלן לקונה, או הסכום המפורט להלן:
  • עבור תקופת איחור של עד 8 חודשים מהמועד החוזי למסירת הדירה: פיצוי בסך של 150% מדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה, עבור כל חודש (כולל החודשיים הראשונים). 
  • ובנוסף - עבור תקופת איחור העולה על 8 חודשים מהמועד החוזי למסירת הדירה: פיצוי בסך של 125% מדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה, עבור כל חודש. 
בנוסף כדאי לדעת שהפיצויים עבור 60 הימים הראשונים של האיחור ישולמו רק בתום 60 הימים הללו. אולם, לאחר מכן הם ישולמו מדי חודש בחודשו, בתום כל חודש, ועבור אותו החודש.
עם זאת יצוין, כי הצדדים רשאים לקבוע במסגרת החוזה ביניהם סייג בנוגע לאיחור במסירה, אשר נגרם עקב גורמים שנהוג לכנותם "כח עליון". מדובר במקרים כגון מלחמה, שביתות, אסונות טבע, מחסור בכוח אדם, מחסור בחומרי בניה, וכיוצא בזה. 

שומרים על ערנות בשלב חתימת החוזה
כאמור, מדובר בסעיף שהקבלן והקונים צריכים להסכים לגביו. אולם, ברור שהקבלן, הוא זה שגם מנסח את טיוטת הסכם המכר. לכן, ידאג הקבלן להכניס מלכתחילה סעיף כזה לתוך נוסח ההסכם ולהרחיבו ככל האפשר. לפיכך, במקרה כזה, מומלץ להתמקח עם הקבלן, ולנסות ולצמצם את תחולת הסעיף ככל הניתן. לדוגמא, כאשר מדובר בגורם שהינו "מחסור בכח אדם", מומלץ לסייג ולצמצם אותו ל- "מחסור ארצי בכח אדם", אחרת הקבלן עלול לנצל גורם זה כתירוץ כללי לכל איחור שלו.
 
בנוסף, על הקבלן גם להוכיח כי עקב אותו "כח עליון" אכן נבצר ממנו למסור את הדירה במועד. בפסיקה נדון מקרה בו הקבלן טען כי האיחור במסירת הדירה שבנה נגרם עקב מבצע "צוק איתן". בית המשפט דחה טענה זו, בקובעו כי על הקבלן היה להציג ראיות של ממש כי האיחור במסירה אכן נגרם עקב מבצע צוק איתן. ומכיוון שהקבלן לא עשה כן, בית המשפט ראה לחייבו בתשלום פיצוי  עבור האיחור במסירה. 

בפסק דין חדש שניתן ביום 3.5.2018 בענין - תא"מ 42039-06-16 אליהו ואח' נ' פלסים חברה לפיתוח ובנין בע"מ ואח', טען הקבלן כי האיחורים במסירה נבעו בשל עיכובים מצד צדדים שלישיים כגון העיריה וחברת החשמל. בית המשפט ניתח את הוראות התיקון לחוק ואת הרציונל העומד בבסיסו וקבע כי: "ההגנה על זכויותיהם של רוכשי דירות בעת רכישת דירה מקבלן, הינה בגדר אינטרס ציבורי שעל בית המשפט להקפיד עליו ולנהוג בו בזהירות יתרה.

מבין הזכויות של רוכש דירה הטעונות הגנה, נודעת חשיבות מיוחדת לזכות לקבלת הדירה במועד המסירה שנקבע בחוזה".
בהתאם לכך הוסיף וקבע כי כאשר קבלן טוען לעיכובים שלא באשמתו, מוטל עליו נטל הוכח כפול: 
  1. במישור העובדתי: על הקבלן להוכיח כי האיחור נגרם כתוצאה מנסיבות שאינן בשליטתו.
  2. במישור המשפטי: על הקבלן להוכיח כי הסיכון להתרחשות הנסיבות האמורות ותוצאותיהן, אינו מוטל עליו.
בקביעות אלו צעד בית המשפט צעד נוסף לקראת הדיירים, וצמצם את אפשרויות הקבלנים לטעון לפיגורים שלא באשמתם. 
 

כמי שייצג במהלך שנים רבות הן קבלנים והן רוכשי דירות, אשמח לתרום לכם מניסיוני ולסייע לכם הן בשלב רכישת הדירה והן במקרה של איחור במסירת הדירה.  

אם אתם זקוקים לליווי ו\או ייעוץ משפטי בתחום המקרקעין – פנו למשרדנו בהקדם, ונשמח לסייע לכם בייעוץ משפטי.