הערת אזהרה - עו"ד מקרקעין

בהתאם לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, עסקה במקרקעין דרושה רישום בלשכת רישום המקרקעין (המכונה - טאבו). המשמעות המשפטית היא, שכל עוד לא נרשמה העסקה בטאבו - רואים אותה רק כהתחייבות לעשות עסקה, ולרוכש קיימת זכות חוזית בלבד כלפי המוכר ולא כלפי כולי עלמא.

הרישום בלשכת רישום המקרקעין אורך זמן, שכן הוא יכול להיעשות רק לאחר שיש בידי הצדדים לעסקה את מלוא האישורים הנדרשים לכך, ובכלל זה אישורי רשות מיסוי מקרקעין ואישור הרשות המקומית. מכאן החשיבות הרבה והצורך להגן על הרוכש בתקופת ביניים זו, שעד להשלמת הרישום. למשבצת זו בדיוק נכנסת הערת האזהרה המעוגנת בסעיף 126 לחוק המקרקעין. 

הערת האזהרה בלשכת הרישום משמשת אמצעי הגנה על הרוכש, שכן היא מודיעה לכל מתעניין בנכס, כי כבר ישנה התחייבות קודמת של בעל הנכס כלפי הרוכש, ולאחר רישומה, רשם המקרקעין לא יאפשר רישום עסקה אחרת בנכס. רישום הערת אזהרה איננו חובה, אך העדרו חושף עצמו הרוכש לסיכונים מיותרים, אשר עלול אף להפסיד במקרה קיומם של עסקאות נוגדות, אם נערכו על ידי בעל הנכס.

רישום הערת האזהרה מתבצע בלשכת רישום המקרקעין של האזור בו רשום הנכס. אופן הרישום הוא לרוב פשוט באמצעות בקשה לרישום הערת אזהרה אליה מצורף עותק נאמן למקור של ההסכם בין הצדדים. הרישום הוא טכני ולרוב הוא מבוצע במקום. מרגע רישומה של הערת האזהרה היא זוכה לפומביות, וכל אדם אשר יבקש לעיין בנסח הרישום של הנכס יוכל לראותה. בהקשר הזה - מומלץ לוודא כי בהסכם המכר ישנו סעיף מפורש הקובע כי הרוכש יהיה זכאי לרשום הערת אזהרה כנגד תשלום מקדמה על חשבון התמורה בשיעור של בין 10%-15% מהתמורה הכוללת.

כן מומלץ להותיר את כספי המקדמה בנאמנות אצל בא כוח המוכר עד לרישום בפועל של הערת האזהרה, בתוך טווח זמן מיידי של 48-72 שעות. באופן הזה ניתן להגן גם על כספי המקדמה, אם חלילה, יסתבר כי קיימת בעיה כלשהי בנכס, שאינה מאפשרת את ביצוע העסקה.  אשר למוכר הדירה, צריך שהוא יוודא כי בצד ההוראה בחוזה המכר לעניין רישום הערת האזהרה, תהיה בחוזה גם הוראה ולפיה על הקונה לחתום על יפוי כוח בלתי חוזר המייפה את כוחו של בא כוח המוכר לבטל את רישום הערת האזהרה, זאת במקרה שהקונה לא יעמוד בהתחייבותו לשלם את מלוא התמורה בעד הדירה. שאחרת, עלול המוכר למצוא את עצמו במצב שבו גם אם הקונה לא שילם את התמורה בעד הדירה, לא יוכל המוכר למכור את דירתו  לקונה אחר, זאת משום שהערת האזהרה הנוכחית על שם הקונה לא תאפשר זאת.

לסיום - חשוב לציין, כי לא כל הנכסים בארץ רשומים בלשכת רישום המקרקעין, וישנם נכסים, אשר פנקסיהם מנוהלים בספרי חברה משכנת (לרוב - החברה קבלנית שבנתה את הבנין) או במינהל מקרקעי ישראל. במצבים אלו – לא ניתן לרשום הערת אזהרה, ומסתפקים בחלופות, כגון רישום משכון ברשם המשכונות או ברישום הערה בספרי החברה המשכנת.
אין באמור משום ייעוץ משפטי, ואתם מוזמנים להתייעץ עמי בכל עת.     
 
למשרדנו ניסיון רב בהליכים משפטיים בתחום מקרקעין וברישום הערות אזהרה ואתם מוזמנים לפנות למשרדנו ונשמח להעניק סיוע משפטי מקצועי.
 

פנו אלינו
בכל שאלה בנושא 
מקרקעין וליקויי בניה
ונשמח לייעץ

סכסוכי נדל"ן עו"ד מקרקעין

עו"ד רפי נבון כעורך דין מקרקעין ליווה בעבר ומלווה כיום חברות קבלניות ורוכשי דירות ונכסים מסחריים. כפועל יוצא מכך המשרד רכש ניסיון והתמקצעות בתחום הנדל"ן והמקרקעין על ענפיו השונים. נתונים אלו מעניקים לנו יתרון בליווי משפטי בעת פרוץ סכסוך נדל"ן או מחלוקת מקרקעין. למשרדנו רקורד עשיר של הצלחות בתיקים משפטיים מורכבים ורחבי היקף שנוהלו על ידינו בערכאות המשפטיות השונות. 

מאמרים נוספים בנושא עורך דין נדל"ן ומקרקעין