עשרת הדיברות לרכישת דירה

רכישתה של דירה היא כמובן אחת העסקאות הגדולות והמשמעותיות ביותר בחייו של אדם ממוצע. על כן, בהחלט חשוב מאוד, כי רוכש דירה (וגם מוכר) יערכו בדיקות מקיפות ומעמיקות בטרם יחתמו על הסכם לרכישת דירה. 
ניתן לומר באופן כללי, כי הבדיקות המתחייבות הן בשלושה תחומים עיקריים:
א. בדיקות משפטיות
ב. בדיקות תכנוניות והנדסיות
ג. בדיקות מיסוי

רכישת דירה במישור המשפטי

חשוב לבדוק תחילה, כי אכן המוכר הינו בעל הזכויות בדירה. לצורך כך ניתן להשוות את פרטי המוכר בתעודת הזהות אל מול נסח רישום עדכני בלשכת רישום המקרקעין (הטאבו). ככל שהמדובר בדירה שאיננה רשומה בטאבו, אלא ברשות מקרקעי ישראל, יש לפנות ולבקש מרשות מקרקעי ישראל טופס אישור זכויות עדכני ביחס לדירה. וכך גם כאשר המדובר בדירה הרשומה בחברה משכנת. בשל מקרים מצערים של רמאויות ונוכלויות שארעו בעבר, מוצע לבדוק היטב את זהותו של המוכר, ולוודא כי העומד בפניכם הוא אכן בעל הנכס. 

עם קבלת הפרטים אודות הזכויות בדירה

תחילה יש לבחון היטב את מצב הזכויות בדירה. כאשר המדובר בדירה הרשומה בטאבו, כדירה בבית משותף, מוצע לבדוק גם את תשריט וצו הבית המשותף, וכן את תקנון הבית המשותף, ובכלל זה לאמת ולוודא כי כל ההצמדות לדירה אכן מופיעות ותואמות את תשריט הבית המשותף. כאשר המדובר בזכויות חכירה (ולא בזכויות בעלות) יש לבדוק כמובן גם את תנאי החכירה ואת תקופתה.  
במסגרת הבדיקות המשפטיות יש לבדוק גם אם קיימים חובות או שעבודים ביחס לדירה. זאת ניתן לבדוק ברישומי הטאבו ורשות מקרקעי ישראל, אך מוטב לבדוק זאת גם אצל רשם המשכונות. 

רכישת דירה במישור התכנוני - הנדסי

בדיקת הזכויות המשפטיות אינה מספיקה כמובן אלא יש להמשיך ולבצע גם בדיקות תכנוניות והנדסיות. במישור התכנוני מוצע לבדוק ולוודא כי אין חריגות בניה, צו הפקעה, צו הריסה או צו מניעה. הערות ביחס לאלו לא תמיד יופיעו בנסח הטאבו, ולכן חשוב לערוך בדיקה גם בתיק הבנין, המצוי במחלקת ההנדסה של הרשות המקומית. בתיק הבנין ניתן לראות, האם ננקטו הליכים ביחס לנכס. כמו כן, ניתן לבקש פירוט אודות המצב התכנוני ביחס לנכס. ממידע זה ניתן יהיה ללמוד על תוכניות המתאר החלות על הנכס, ומתוכן ניתן ללמוד על זכויות הבניה בנכס, ועל ייעודיו.
 
בהקשר הנדון חשוב לבדוק גם את המצב התכנוני ביחס לסביבתו של הנכס, באמצעות קבלת מידע לגבי המגרשים הגובלים בנכס. זאת על מנת ללמוד על צפי הבניה הסמוכה לנכס. בנוסף על הבדיקות התכנוניות מומלץ גם לערוך בדיקה הנדסית ביחס למצבו של הנכס. לעיתים ישנם פגמים נסתרים, ובדיקה הנדסית עשויה למנוע הפתעות לא נעימות של ליקויים בתשתיות לקויות. לצורך כך מומלץ לשכור את שירותיו של מהנדס או חברות ייעודיות לכך, אשר יוכלו גם לבדוק אם ישנן חריגות בניה בנכס, אשר לא הגיעו לידיעת הרשות המקומית. 

רכישת דירה במישור המיסויי

המס החל על רוכש דירה הוא מס רכישה, כאשר מדרגות המס קבועות בחוק ומתעדכנות. המדרגות הן שונות אם המדובר בדירתו היחידה של הקונה אם לאו. לעיתים נדרש תיאום ותכנון מס נכון על מנת להקטין את החשיפה למס מיותר. כאשר המדובר בזכויות חכירה יש לבדוק ברשות מקרקעי ישראל האם נדרש לשלם דמי היוון או דמי הסכמה. 

רוכש זהיר יערוך גם בדיקות לגבי המיסוי הצפוי למוכר הדירה, זאת על מנת להבטיח בהסכם המכר את תשלומם. המדובר לרוב במס שבח החל על המוכר וכן בהיטל השבחה הנקבע על ידי הרשות המקומית. 

סיכום רכישת דירה

רשימת הבדיקות שלעיל איננה ממצה אך בהחלט יכולה להמחיש את הצורך החשוב בעריכת בדיקות מקיפות, וגם את הצורך בהסתייעות באנשי מקצוע, ובכלל זה בעורך דין מקרקעין המתמחה בתחום הנדל"ן, אשר יבטיח את זכויות הקונה, יקבע מנגנוני הגנה הולמים בהסכם המכר, ויטפל בעסקה עד לרישום זכויותיו של הקונה בדירה.
מאמר זה איננו מהווה תחליף לייעוץ משפטי. 

לליווי משפטי בתהליך רכישת דירה, אנא פנו למשרדנו ונשמח לתאם פגישת ייעוץ ללא התחייבות.

פנו אלינו
בכל שאלה בנושא 
רכישת דירה או נכס
ונשמח לייעץ