עורך דין רפאל נבון - שיתוף מקרקעין

שיתוף במקרקעין – שימוש וחזקה


מצב של שיתוף בנכס איננו מצב אידיאלי ועלול להרבות מחלוקות וסכסוכים ועל כן שיטות משפט רבות ובהן גם שיטת המשפט הישראלי, רואה בחיוב כל מהלך לפירוק השיתוף. עד לפירוק השיתוף החקיקה בארץ מאפשרת לבעלים המשותפים להסדיר את היחסים ביניהם באמצעות הסכם שיתוף או באמצעות הכרעת רוב.   

ואולם מה הדין – כאשר אין הסכם שיתוף או הכרעת רוב, ואחד השותפים או חלקם עושים שימוש במקרקעין. 

לצורך כך – קבע המחוקק כלי נוסף, שקובע את המותר והאסור, ומאפשר לבית המשפט להתערב, בנסיבות שהן השימוש שעושה אחד השותפים הוא שימוש פסול ובגדר "ניצול יתר". 

כלי משפטי זה מעוגן בסעיף 31 לחוק המקרקעין, שכותרתו "זכותו של שותף יחיד", והוא קובע כך:
"(א)  באין קביעה אחרת לפי סעיף 30, רשאי כל שותף, בלי הסכמת יתר השותפים –
(1)   להשתמש במקרקעין המשותפים שימוש סביר, ובלבד שלא ימנע שימוש כזה משותף אחר;
(2)   לעשות כל פעולה דחופה ובלתי צפויה מראש הדרושה להחזקתם התקינה של המקרקעין ולניהולם;"

כלומר, סעיף 31 לחוק המקרקעין קובע שני תנאים נפרדים לזכותו של שותף להשתמש במקרקעין ללא הסכמת יתר השותפים: האחד, כי השימוש יהיה סביר; והשני, כי הוא לא ימנע "שימוש כזה" משותף אחר.

יצוין כי פסיקת בתי המשפט ביחס לתנאים אלו אינה אחידה, וכל מקרה נבחן על פי נסיבותיו. 
בענין שהגיע לאחרונה לפתחו של בית המשפט המחוזי כערכאת ערעור (ע"א 11823-09-15 לארי ואח' נ' דוידי ואח'), נדון מקרה שבו במגרש משותף הקים אחד הבעלים מבנה במרכזו של המגרש אותו הכשיר כבית קפה. יתרת החצר שנותרה סביב המבנה אופיינה בשטחים צרים בלבד.  

בית המשפט המחוזי קבע, ברוב דעות, כי במקרה הנדון, זהו שימוש אסור, שאינו עומד בתנאי החוק, ובלשונו: 
"החלק שבו משתמשים המשיבים הוא ה"עידית" של הקרקע: חלק בצורת "מרובע" רחב ונוח לשימוש, ששטחו מגיע לכדי מעל 90 מ"ר (ביחד עם החלק הצמוד). זאת כאשר יתרת החצר, גם אם מבחינה מטרית אין הפרש גדול, הרי שצורת החלקה ביחד עם המבנה הבנוי עליה, מביא לכך, שאין שום דרך למערערים לעשות "שימוש כזה" או "דומה" בחלק החלקה הנותר, דהיינו השכרת השטח לבית קפה/מסעדה, כאמור בסעיף 31, ואף לא שימוש דומה בשטחים שנותרו, לאירועים או כל שימוש אחר, שמאפשר הכנסת קהל והושבתו בנוחות לצרכי מאכל או כינוס מכל סוג שהוא...

"כאשר השימוש שנעשה על ידי מיעוט השותפים-המשיבים, נעשה ללא הסכמה ובניגוד לעמדת הרוב-המערערים והוא אינו כדין ובניגוד לדין. מדובר בשימוש  שאינו  סביר, אינו שוויוני, מקפח ומונע מהמערערים שימוש דומה, תוך יצירת עובדות בשטח ,השתלטות ותפיסת חזקה חד צדדית וייחודית על החלק המשובח שבקרקע כולה –רצועת הקרקע הרחבה הפונה לחזית  והפקת רווחים ועושר מכך, בלא שהמשיבים זכאים לעשות שימוש ייחודי בשטח זה ותוך מניעת שימוש שכזה מהמערערים .


הנה כי כן – בהעדר הסכם שיתוף, רשאי כל שותף לעשות שימוש סביר במקרקעין, ובלבד שלא ימנע שימוש כזה משותפיו האחרים. כל מקרה ייבחן לגופו ועל פי הפסיקה שהתפתחה בענין. 

למשרדנו ידע נצבר וניסיון של למעלה מ- 20 שנה בתחום המקרקעין, הנדל"ן, ליקויי בניה ועוד. צור קשר ונשמח לסייע בכל עת.
 

פירוק שיתוף במקרקעין

פירוק שיתוף במקרקעין נדרש במצבים בהם קיימים מספר בעלים משותפים לגבי אותו נכס מקרקעין, וכאשר לפחות אחד מהם מעוניין לפרק את השיתוף בבעלות. יכולות להיות סיבות שונות לרצון לפרק את השיתוף. למשל, כאשר אחד מהבעלים מעוניין למכור את הנכס בעוד יתר הבעלים אינם מעוניינים בכך. או כאשר מתעוררים מחלוקות בין הבעלים, בין באופן אישי, ובין לגבי אופן ניהול הנכס, ועוד. דוגמא נפוצה לפירוק שיתוף במקרקעין הינה במקרה של גירושין בין שני בני זוג שהינם הבעלים של דירת המגורים המשותפת לשניהם.

מגבלות על פירוק שיתוף
עקרונית, כל שותף במקרקעין זכאי לדרוש את פירוק השיתוף, אלא אם בין הצדדים קיים הסכם מפורש, אשר שולל או מגביל את הזכות לדרוש את פירוק השיתוף. עם זאת, תנאי שכזה לא יחול בשני מקרים: 
1. אם אותו התנאי שולל או מגביל את הזכות לדרוש את פירוק השיתוף לתקופה של מעל 3 שנים, רשאי כל שותף לפנות לבית המשפט בבקשה שיורה על פירוק השיתוף כעבור 3 שנים, למרות התנאי הנ"ל. בית המשפט ייעתר לבקשה אם הדבר ייראה לו צודק בנסיבות העניין. 
2. אם אחד השותפים הקים מחוברים במקרקעין, מבלי שהיה זכאי לכך על פי הדין או הסכם שיתוף, רשאי כל שותף אחר לדרוש את פירוק השיתוף לפי החוק, למרות כל הגבלה בהסכם השיתוף (סעיף 46 לחוק המקרקעין). 
פירוק השיתוף יכול להיעשות במסגרת הסכם בין הצדדים, או על פי צו של בית המשפט, במידה ואין הסכמה לכך בקרב כל השותפים. אולם, בית המשפט לא ייעתר לבקשת פירוק שיתוף במידה והסתבר שהיא הוגשה על מנת להפעיל לחץ לא הוגן על יתר השותפים.  
במידה ופירוק השיתוף נעשה במסגרת הסכם בין הצדדים, וההסכם קובע שיש לבצע חלוקה בעין של נכס המקרקעין, יש להגיש את ההסכם לקבלת אישור המפקח על רישום המקרקעין. על המפקח לאשר שהחלוקה בעין של המקרקעין תואמת את הוראות חוק התכנון והבניה וכל חוק רלוונטי אחר.

מה עושים כשאין הסכמה?
במידה ולא ניתן לקבל את הסכמת כל השותפים לפירוק השיתוף, ניתן להגיש תביעה לפירוק השיתוף בפני בית המשפט, על מנת לקבל ממנו צו שיורה על הפירוק. הסמכות העניינית של בית המשפט תיקבע לפי מצב הרישום של הנכס ושוויו.  
בית המשפט רשאי להורות על פירוק השיתוף במקרקעין במספר דרכים שונות. באופן כללי, בית המשפט נותן עדיפות, ככל הניתן, לפירוק השיתוף באמצעות חלוקה בעין של הנכס (סעיף 39 לחוק המקרקעין). כלומר, חלוקה פיזית של הנכס לחלקים שונים בין השותפים. במידה ולא ניתן לחלק את הנכס באופן שווה בשווה בין כל השותפים, ניתן גם להורות על חלוקה בעין בצירוף ביצוע תשלומי איזון בין השותפים, וזאת במידה והדבר נראה לבית המשפט יעיל וצודק בנסיבות העניין. 
בהעדר אפשרות לחלוקה בעין, הדרך לחלוקה היא באמצעות מכירת הנכס וחלוקת התמורה עבור הנכס בין השותפים, בהתאם לחלקיהם במקרקעין.
כך לדוגמא, כאשר מדובר בדירת מגורים, לא ניתן לחלק אותה פיזית, ולכן הדרך לפרק את השיתוף בדירה היא באמצעות מכירתה וחלוקת התמורה.   

פירוק על דרך רישום בית משותף
דרך פירוק נוספת, אם כי נדירה יחסית היא במצב שבו עיקר המקרקעין ראוי להירשם כבית משותף, ניתן להורות על פירוק השיתוף באמצעות רישום הנכס כבית משותף, תוך הקצבת דירות לשותפים לפי חלקיהם, וזאת לאחר קבלת חוות דעת מטעם המפקח על המקרקעין. במידה והדבר אפשרי רק אם ישולמו תשלומי איזון בין השותפים, רשאי בית המשפט רשאי לחייבם בתשלומים כאלה, אם הדבר נראה לו יעיל וצודק בנסיבות העניין.  

אם אתם זקוקים לליווי ו\או ייעוץ משפטי בתחום המקרקעין, נדל"ן, ליקויי בנייה, שותפויות וכד' 
פנו למשרדנו בהקדם, ונשמח לסייע ולהעניק ייעוץ משפטי.