שיתוף במקרקעין – שימוש וחזקה


מצב של שיתוף בנכס איננו מצב אידיאלי ועלול להרבות מחלוקות וסכסוכים ועל כן שיטות משפט רבות ובהן גם שיטת המשפט הישראלי, רואה בחיוב כל מהלך לפירוק השיתוף. עד לפירוק השיתוף החקיקה בארץ מאפשרת לבעלים המשותפים להסדיר את היחסים ביניהם באמצעות הסכם שיתוף או באמצעות הכרעת רוב.   

ואולם מה הדין – כאשר אין הסכם שיתוף או הכרעת רוב, ואחד השותפים או חלקם עושים שימוש במקרקעין. 

לצורך כך – קבע המחוקק כלי נוסף, שקובע את המותר והאסור, ומאפשר לבית המשפט להתערב, בנסיבות שהן השימוש שעושה אחד השותפים הוא שימוש פסול ובגדר "ניצול יתר". 

כלי משפטי זה מעוגן בסעיף 31 לחוק המקרקעין, שכותרתו "זכותו של שותף יחיד", והוא קובע כך:
"(א)  באין קביעה אחרת לפי סעיף 30, רשאי כל שותף, בלי הסכמת יתר השותפים –
(1)   להשתמש במקרקעין המשותפים שימוש סביר, ובלבד שלא ימנע שימוש כזה משותף אחר;
(2)   לעשות כל פעולה דחופה ובלתי צפויה מראש הדרושה להחזקתם התקינה של המקרקעין ולניהולם;"

כלומר, סעיף 31 לחוק המקרקעין קובע שני תנאים נפרדים לזכותו של שותף להשתמש במקרקעין ללא הסכמת יתר השותפים: האחד, כי השימוש יהיה סביר; והשני, כי הוא לא ימנע "שימוש כזה" משותף אחר.

יצוין כי פסיקת בתי המשפט ביחס לתנאים אלו אינה אחידה, וכל מקרה נבחן על פי נסיבותיו. 
בענין שהגיע לאחרונה לפתחו של בית המשפט המחוזי כערכאת ערעור (ע"א 11823-09-15 לארי ואח' נ' דוידי ואח'), נדון מקרה שבו במגרש משותף הקים אחד הבעלים מבנה במרכזו של המגרש אותו הכשיר כבית קפה. יתרת החצר שנותרה סביב המבנה אופיינה בשטחים צרים בלבד.  

בית המשפט המחוזי קבע, ברוב דעות, כי במקרה הנדון, זהו שימוש אסור, שאינו עומד בתנאי החוק, ובלשונו: 
"החלק שבו משתמשים המשיבים הוא ה"עידית" של הקרקע: חלק בצורת "מרובע" רחב ונוח לשימוש, ששטחו מגיע לכדי מעל 90 מ"ר (ביחד עם החלק הצמוד). זאת כאשר יתרת החצר, גם אם מבחינה מטרית אין הפרש גדול, הרי שצורת החלקה ביחד עם המבנה הבנוי עליה, מביא לכך, שאין שום דרך למערערים לעשות "שימוש כזה" או "דומה" בחלק החלקה הנותר, דהיינו השכרת השטח לבית קפה/מסעדה, כאמור בסעיף 31, ואף לא שימוש דומה בשטחים שנותרו, לאירועים או כל שימוש אחר, שמאפשר הכנסת קהל והושבתו בנוחות לצרכי מאכל או כינוס מכל סוג שהוא...

"כאשר השימוש שנעשה על ידי מיעוט השותפים-המשיבים, נעשה ללא הסכמה ובניגוד לעמדת הרוב-המערערים והוא אינו כדין ובניגוד לדין. מדובר בשימוש  שאינו  סביר, אינו שוויוני, מקפח ומונע מהמערערים שימוש דומה, תוך יצירת עובדות בשטח ,השתלטות ותפיסת חזקה חד צדדית וייחודית על החלק המשובח שבקרקע כולה –רצועת הקרקע הרחבה הפונה לחזית  והפקת רווחים ועושר מכך, בלא שהמשיבים זכאים לעשות שימוש ייחודי בשטח זה ותוך מניעת שימוש שכזה מהמערערים .


הנה כי כן – בהעדר הסכם שיתוף, רשאי כל שותף לעשות שימוש סביר במקרקעין, ובלבד שלא ימנע שימוש כזה משותפיו האחרים. כל מקרה ייבחן לגופו ועל פי הפסיקה שהתפתחה בענין. 

למשרדנו ידע נצבר וניסיון של למעלה מ- 20 שנה בתחום המקרקעין ונשמח לסייע לכם בכל עת.


אם אתם זקוקים לליווי ו\או ייעוץ משפטי בתחום ליקויי הבניה – פנו למשרדנו בהקדם, ונשמח לסייע ולהעניק לכם סיוע משפטי מקצועי.